A Multipropriedade: novidade no direito brasileiro

* João Adelino Moraes de Almeida Prado

Em plena era da economia do compartilhamento, uma novidade jurídica vem para organizar melhor a vida dos donos de imóveis no país. Com o advento da Lei 13.777/18, de 21 de dezembro de 2018, mais conhecida como a Lei da Multipropriedade, muda o termo propriedade, posto que essa deixa de ser individual, ocasionando a alteração de definição, forma de instituição e de obrigações advindas com o surgimento da co-propriedade.

Assim, qualquer imóvel, a partir da vigência da lei, poderá ser "parcelado" por diversos proprietários devendo constar a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo em que o multiproprietário será responsável com a possibilidade da divisão das frações de utilização serem realizadas.

Vale esclarecer que o tempo de uso será em dias, devendo a quantidade mínima de sete dias ser respeitada, de forma seguida ou intercalada, não sendo necessário que todos os multiproprietários possuam a mesma quantidade de dias enão existindo limite máximo de fração de uso. A divisão a ser considerada é a de 365 dias, de forma que um proprietário pode usar por 45 dias e outros, por períodos diversos, sendo sempre maior que sete dias.

Ressalta-se que o total de 365 dias de fração de uso deve ser preenchido pelas cotas adquiridas pelos proprietários.

Além disto, o período de posse pode ser: fixo e determinado, devendo ser no mesmo período de cada ano ou pode serflutuante, devendo o administrador ser previamente informado do período que o multiproprietário utilizar o imóvel emisto, combinando os sistemas fixo e flutuante.A administração da multipropriedade deverá ser realizada pela pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, ou, na falta de indicação, da pessoa escolhida em assembleia geral dos condôminos.Neste sentido, o administrador além das atribuições requeridas no termo de instituição deste, terá o dever de coordenar a utilização do imóvel pelos multiproprietários determinando os períodos concretos de uso e gozo exclusivo de cada multiproprietário, principalmente no caso dos sistemas flutuante ou misto, posto a inexistência de frações concretas para utilização, bem como a manutenção, limpeza, conservação do imóvel com elaboração de orçamentos necessários, com aprovação da maioria simples dos condôminos.

Deste modo, este obrigar-se-á na elaboração do orçamento anual com previsão das receitas e despesas, cobrança das quotas de custeio de responsabilidade de todos e finalmente, pela cobrança quanto ao pagamento das taxas de condomínio das despesas comuns.Consequentemente, a multipropriedade permite a correta delimitação de responsabilidades para que não haja a constrição judicial da integralidade do imóvel em decorrência da responsabilização de um dos multiproprietários por obrigações contraídas autonomamente.

É possível, por exemplo, a adjudicação de fração de tempo ao condomínio na hipótese de inadimplemento das despesas condominiais por parte de determinado multiproprietário.Enfatizo ainda, a possibilidade do condomínio edilício (prédios) adotar o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, devendo para isto elaborar instrumento de instituição ou deliberação da maioria absoluta dos condôminos.Caso a multipropriedade do condomínio edilício seja parcial, deverá constar na convenção, além de todo o exigido, as unidades que serão utilizadas como multipropriedade.

Se o empreendimento contar com sistema de administração de intercâmbio, a responsabilidade e obrigações da companhia de intercâmbio se limitarão ao contido na documentação de sua contratação e no período de fruição da fração.Diante do exposto, com a introdução da Lei 13.888/18, todas as propriedades serão passíveis desta composição, inclusive as unidades dos condomínios edilícios que possuam permissão por assembleia condominial com a presença da maioria absoluta.Não obstante, necessária a atenção quanto à lavratura da matrícula do imóvel, uma vez que haverá uma segunda matrícula para cada fração de tempo, no qual se registrarão e averbarão tais atos, posto a individualização da legislação tributária municipal sendo a cobrança sob a inscrição imobiliária individualizada.

Desta maneira, entende-se que existem diversos pontos ainda não aduzidos na lei, matéria esta que serão dirimidas pela doutrina e jurisprudência a ser implementada ao presente caso, com especial atenção à função social da propriedade e dos demais valores constitucionais.Por este motivo, com a implantação dessa nova Lei, se faz necessária a atuação de advogados especializados.

Sem isso, a multipropriedade corre o risco de não ser devidamente utilizada e constituída.

* João Adelino Moraes de Almeida Prado – É sócio do escritório Almeida Prado & Hoffmann Advogados Associados. Especialista em Direito Administrativo Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas, diretor do Departamento Jurídico e membro do Comitê dos Jovens Empreendedores da FIESP (Federação das Indústrias do Estado de São Paulo).