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O que é alienação fiduciária?
O termo alienação fiduciária não é um dos mais usados no dia a dia dos brasileiros, embora seu significado esteja bastante presente. Muitos conhecem sua definição apenas quando estão à procura de crédito.
Comum em transações que envolvem bens como garantia, esse tipo de negociação garante que o imóvel envolvido siga sendo usado por seu proprietário. No entanto, enquanto paga as parcelas do empréstimo, a titularidade formal fica por conta da empresa credora.
Se não houver planos de vender ou alugar o bem, a rotina não muda na prática. Mas, caso haja a intenção de comercializá-lo de alguma forma, o dinheiro da transação (ou parte dele) servirá para pagar a dívida. Em caso de reformas em uma casa ou apartamento, o aviso deve ser dado antes de qualquer ação.
A alienação fiduciária torna o processo mais prático e conveniente para todas as partes. Os juros são mais baixos, em função do bem entregue como garantia.
Como recurso legal, essa modalidade de crédito se tornou possível no Brasil. Antes de sua adoção, a burocracia era muito grande e até a cobrança de juros era dificultada, pois havia muitos procedimentos judiciais para tal ação.
Na prática, é uma substituta da hipoteca em qualquer processo de crédito no qual um bem é dado como garantia. Como já explicado, antes da alienação fiduciária, havia muita burocracia para quaisquer tipos de cobranças, como a execução do veículo ou imóvel se não houvesse pagamento das parcelas.
Por outro lado, se o cliente corre mais riscos em caso de inadimplência, as condições foram visivelmente melhoradas, o que diminui qualquer perigo.
A operação funciona em financiamentos, refinanciamentos e empréstimos em geral. O solicitante pode usar o bem normalmente, mas este não ficará em seu nome. Ele só passa a ser o titular pleno no término de seu pagamento. Antes disso, a empresa ou financeira que vende ou promove o crédito aparecem nos documentos.
Ao atrasar uma parcela por mais de 30 dias, a empresa pode sinalizar seu cliente no Cartório de Títulos e Documentos. Uma vez notificado, o pagamento em aberto deve ser feito em até 15 dias.
Caso isso não ocorra, o devedor perderá o direito de usar o bem e também toda a quantia paga até então. O imóvel é leiloado para custear todo o processo.
A lei 9.514, de 20/11/1997, trata do assunto. Ela introduziu a alienação fiduciária no Brasil. O contrato é feito separadamente do tradicional (compra e venda), que institui a garantia de pagamento através do imóvel.
Essa lei deixa claro que o valor do imóvel deve ser informado e, se houver revisão para leiloá-lo, os critérios também devem estar explícitos.
Geralmente, quando há o leilão, o valor é reduzido.
Vinte anos depois, foi promulgada a lei 13.465/17, que trouxe algumas mudanças em relação ao texto anterior. Eles trouxeram mais vantagens para as instituições credoras e tornaram as regras mais severas para compradores inadimplentes.
Vale destacar também que todo esse processo acontece de modo extrajudicial. Sendo assim, o Poder Judiciário não é acionado em momento em algum: tudo se resolve apenas com a participação do Cartório do Registro de Imóveis.
Como já citado, o devedor deve pagar a dívida em até 15 dias após o recebimento de uma notificação. Nessa etapa, se houver parcelas anteriores não quitadas, deverão também ser pagas.
Fica responsável por enviar a notificação o Oficial de Registro de Imóveis da comarca na qual o imóvel e/ou a residência da pessoa que será notificada está.
A lei de 2017 também trata das pessoas que se escondem em uma situação como essa. Nessa atualização, ficou definido que se o inadimplente não for encontrado após duas visitas, uma pessoa próxima poderá ser intimada em sua substituição, como um parente ou mesmo um vizinho.
Em caso de condomínios, até mesmo o porteiro poderá receber o papel. A citação também é feita por edital, para que o devedor fique ciente de sua intimação.
Se o pagamento for realizado durante o prazo de 15 dias, os valores do fiduciário são entregues, com os descontos das despesas da intimação e cobrança.
Em comparação à hipoteca, método muito comum de financiar ou garantir crédito antes da lei de 1997, os benefícios são claros. A alienação fiduciária traz pontos positivos para ambos os lados envolvidos na negociação.
A primeira delas está relacionada à burocracia (ou a sua falta): o procedimento se torna mais descomplicado, simples e rápido.
A outra se refere à garantia. Na hipoteca, não há a transferência de titularidade do imóvel para a empresa que cede o crédito. Entretanto, o bem pode ser alienado para outra empresa em caso de novo empréstimo, pois nada impede que o devedor repita o procedimento com um outro credor.
Na alienação fiduciária, porém, não há essa possibilidade.
Uma outra vantagem é o fato de o processo ser todo extrajudicial, ao passo que na hipoteca a justiça deve ser acionada.
É importante destacar que o imóvel não permanece com o credor após as mudanças. Não se pode nem mesmo usá-lo. Ele deve ser vendido de qualquer maneira.
Como a hipoteca permite que o bem seja dado como garantia mais de uma vez, em caso de inadimplência, há uma arrecadação. Neste caso, o devedor tem mais dificuldades em quitar os seus compromissos, o que é um dos motivos pelos quais pode valer a pena preferir a alienação fiduciária.
A maior rapidez no processo, importante em causas urgentes, também conta pontos a favor deste método.
Em primeiro lugar, é importante lembrar que é possível fazê-lo, pois geralmente um imóvel é financiado por um longo prazo (até 30 anos) e muitos fatos podem acontecer durante este período.
No entanto, o usuário do imóvel deve estar ciente das condições para se fazer tal transação. A venda não pode ser realizada da mesma forma que uma transação envolvendo um bem já quitado. Primeiramente, a instituição financeira credora deve ser notificada a respeito da mudança de titularidade da dívida.
Este, inclusive, é o primeiro passo para que a negociação tenha sucesso. Se a venda for concretizada diretamente com o comprador, o contrato não terá valor, pois a financeira não o reconhece.
Ademais, o antigo titular da dívida continuará respondendo por ela. Assim, se a empresa credora não estiver ciente da transferência e alguma parcela não for paga após esse período, ele se tornará responsável por quitá-la, mesmo que a inadimplência seja de terceiros.
Portanto, fazer todos os trâmites corretamente é também uma segurança para quem vende o bem, mesmo porque outras dívidas, como o IPTU, também são atribuídas ao antigo proprietário.
Uma outra forma de evitar transtornos futuros é ajustar formalmente (através de contrato) a responsabilidade pelo pagamento das parcelas pendentes do imóvel.
A alienação fiduciária se tornou uma alternativa viável graças às suas taxas de juros, bem menores em comparação aos mais diversos tipos de empréstimos existentes no mercado. Geralmente, quando se tem a garantia de um bem, seja ele um veículo ou um imóvel, as condições melhoram consideravelmente.
Para se ter uma ideia, em alguns casos, os juros podem ser de até 1,5% ao mês logo, são bastante atrativos.
Mesmo com todas as condições, os cuidados são fundamentais na hora de solicitar um crédito como este. Um deslize pode fazer com que as parcelas deixem de ser pagas e, assim o inadimplente perca o imóvel.
Para que essa decisão seja tomada de forma consciente, é preciso pensar em alguns pontos, como a razão pela qual o empréstimo é solicitado. Uma urgência impossível de ser adiada, como um problema de saúde, é um motivador, assim como uma grande chance para investir e ganhar dinheiro.
Entretanto, comprar um carro ou fazer uma viagem não são motivos fortes o suficiente para que se possa contar com uma linha de crédito.
Com o motivo convincente e a decisão tomada, é o momento de planejar a quitação das parcelas. Nesse instante, é fundamental conhecer os próprios gastos – registrá-los por escrito ajuda muito.
Se houver a inclusão de mais uma despesa em um futuro próximo, como o nascimento de um filho ou o ingresso em uma faculdade, isso também deverá ser avaliado.
Alguns compromissos financeiros podem não ter tanta importância. Nesses casos, podem ser adiados (ou até eliminados) para dar lugar ao pagamento de um empréstimo.
Em relação à taxa de juros, é primordial lembrar que não é a única despesa do empréstimo. Fique atento às outras atribuições, que, juntas, formam o Custo Efetivo Total (CET). De acordo com a financeira, esses custos podem variar. Pesquise e analise-os cautelosamente antes de fechar o negócio.
Todos os itens citados permitem que você adquira o empréstimo com segurança e sem maiores riscos, afinal, esse crédito deve ter apenas vantagens na vida de seu solicitante, e não o contrário.
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