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O empréstimo com garantia de imóvel é uma modalidade de crédito que permite solicitar quantias elevadas, com longos prazos de pagamento e taxas de juros muito baixas. É muito popular nos EUA e na Europa.
No Brasil, está ganhado espaço e tem atraído o interesse de muitas pessoas, justamente porque os juros são inabitáveis. Muito menores que o cheque especial e o empréstimo pessoal tradicional, por exemplo.
Esse tipo de empréstimo é muito utilizado para negociar dívidas caras, investir em um negócio e realizar projetos pessoais, como estudar fora, reformar e casar.
O empréstimo com garantia de imóvel recebe esse nome, justamente porque utiliza-se uma propriedade para garantir o pagamento das parcelas. Ao fazer isso, o cliente indica para a instituição financeira que ele não apresenta riscos de inadimplência e dessa forma, consegue pegar dinheiro emprestado com juros baixos.
Portanto, nessa linha de crédito, um dos pré-requisitos é ter um imóvel registrado no nome de quem solicita e assina o contrato do empréstimo. Pode ser residencial ou comercial.
Durante o período do empréstimo, a operação fica registrada em cartório, mas o bem continua no nome do proprietário e ele pode usufruir do imóvel, residindo ou alugando comercialmente. Não há necessidade de desocupar. Em termos técnicos, fala-se que o bem fica alienado à instituição financeira até o fim do contrato.
Até o dinheiro cair na sua conta são necessários alguns estágios e leva um certo tempo. O processo é mais demorado do que em outras modalidades, mas a espera vale a pena, pois as taxas de juros são consideravelmente muito mais baixas que outras modalidades de empréstimo. Você tem acesso às melhores condições de pagamento.
Após esses estágios o crédito é liberado na sua conta.
Antes de solicitar a linha de crédito, é importante saber como contratar. O primeiro passo é ter a documentação atualizada e conhecer o que é exigido para não perder tempo. Vale destacar que o processo pode ser um pouco mais demorado que um empréstimo convencional, pois, além de fazer a avaliação de crédito, a instituição precisa fazer a vistoria do imóvel.
Essa linha de crédito é conhecida por ter juros muito baixos e isso tem uma explicação. Como a instituição financeira tem o bem como garantia de pagamento, a inadimplência cai consideravelmente. Quando a empresa tem baixo risco de não receber o dinheiro de volta, consegue proporcionar condições melhores ao cliente.
Para ilustrar melhor essa consideração, compare as taxas de diferentes empréstimos na tabela a seguir:
[infogram id="0431ab14-6f36-4625-a712-851a5bcddee8" prefix="au7" format="interactive" title="Taxas de Juros"]
O empréstimo com garantia também é chamado de alienação fiduciária, refinanciamento de imóvel ou home equity, em inglês. Pode acontecer que seja confundido com a hipoteca. Nem todo mundo sabe, mas estas se diferenciam no contrato feito entre o cliente e a financeira.
A hipoteca também exige um bem para assegurar a extinção da dívida, porém o processo é muito mais burocrático. Há muitas barreiras legais que tornam a operação ineficiente e pouco rentável para a empresa.
Quando o devedor hipoteca um imóvel para conseguir crédito, essa propriedade continua no seu nome. Isso dificultaria uma retomada do bem pela instituição financeira, em caso de não pagamento do débito. Se realmente a empresa precisar reaver o imóvel, depende da decisão judicial. O processo pode levar anos até recuperar o prejuízo.
Por isso, no Brasil, nos últimos anos, a maioria dos bancos deixaram de optar por esse recurso. No caso do empréstimo com garantia de imóvel o dono transfere a propriedade para a instituição credora até o fim do contrato. Isso caracteriza a alienação fiduciária. Portanto, a instituição tem a posse indireta do bem e o proprietário continua com a posse direta, ou seja, usufruindo do imóvel.
Dessa forma, a retomada torna-se mais simples. Com a vantagem de ser extrajudicial e realizado inteiramente através do Cartório de Registro de Imóveis.
Sim. Isso pode acontecer caso o cliente deixe de pagar as parcelas. Porém, o processo de tomar o bem do cliente é muito custoso para o banco. Por isso, é a última opção para a instituição.
Além disso, a empresa credora ainda corre o risco de não recuperar todo o valor emprestado ao cliente. Como o bem vai a leilão, o valor da venda é usado para amortizar a dívida, e o restante é devolvido ao proprietário. Portanto, o banco não tem lucro nessa operação.
Também é importante lembrar que um bem parado não rende juros. Sem contar a chance do banco demorar para se desfazer da propriedade ou nem chegar a vendê-la.
Isso não significa que o cliente pode relaxar e não arcar com os seus compromissos. Ainda existe o risco de perder o imóvel e quitar a dívida.
Você continua usufruindo do seu bem como quiser, mesmo enquanto está alienado. Este fica em nome da empresa até o cliente terminar de pagar, mas a posse direta continua sua. Inclusive pode morar e usá-lo como sempre fez. Depois que as parcelas estiverem quitadas a propriedade volta para o seu nome.
O dono também pode vender a propriedade, mas tem de quitar a dívida ou o novo comprador deve assumir o débito. Esse processo é documentado em contrato e registrado em cartório.
O empréstimo com garantia de imóvel é tradicionalmente fornecido por bancos e financeiras. Entretanto, novas instituições regulamentadas pelo Banco Central passaram a operar nesse mercado. Por exemplo, as fintechs, empresas de tecnologia e especializadas em modernizar serviços financeiros.
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