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O PROCEDIMENTO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL, de acordo com as regras do art. 216-B da LRP, introduzido pela Lei 14.382/2022 deverá ser processado inteiramente junto ao Cartório do RGI. Como já falamos aqui, não será necessário neste procedimento, tal como previa o projeto de lei originário, a ATA NOTARIAL (art. 384 do CPC). O procedimento deve contar com ASSISTÊNCIA OBRIGATÓRIA DE ADVOGADO e, como os demais procedimentos notariais e registrais da seara EXTRAJUDICIAL irradiados pelas regras Provimento CNJ 100/2020, poderá também ser realizado de forma inteiramente ON-LINE.
Como é de curial sabença o procedimento que busca a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA terá lugar quando o interessado demonstrar que quitou o preço alinhavado através de Promessa de Compra e Venda de Imóvel (ou Cessão) e não obteve consensualmente a competente Escritura de Compra e Venda que lhe permite a regularização imobiliária com a transferência no Registro de Imóveis. Os artigos 1.417 e 1.418 dão os contornos do direito que assiste ao promissário comprador, senão vejamos:
"Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel".
Com fulcro nas regras já existentes no art. 216-B da LRP, através de REQUERIMENTO assinado por Advogado deverão ser juntados no Cartório do RGI os seguintes documentos:
1. INSTRUMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;
2. PROVA DO INADIMPLEMENTO, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;
3. CERTIDÕES dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
4. Comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
5. Procuração com poderes específicos.
Não nos parece que seja impossível DESDE JÁ postular ao ilustre Oficial do RGI o REGISTRO de que trata o par.3º do referido art. 216-B diante da clareza dos dipositivos descritos pelo Legislador. Problemas, sabemos, virão com a prática e o diaadia da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EM CARTÓRIO, porém não podemos nos distanciar das SOLUÇÕES que há muito já foram lapidadas na seara JUDICIAL. Aguardamos, para melhor aplicação do novo instituto e principalmente agasalhar com SEGURANÇA e RESPALDO os colegas Registradores, a edição de Ato Normativo pelo CNJ, como ocorreu com a Usucapião e o Inventário Extrajudiciais, todavia, sabemos que o caminho da regularização imobiliária através da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JUDICIAL já foi trilhado há muito tempo e é com vistas neste procedimento que podemos desde já propor que:
1. A PROMESSA DE COMPRA E VENDA PODE SER FEITA POR INSTRUMENTO PARTICULAR OU ESCRITURA PÚBLICA - de fato, parece não restar discussão sobre a natureza do instrumento que embasa o pedido, que é na verdade um CONTRATO PRELIMINAR e, como tal, na forma do art. 462 do Código Reale "exceto quanto à FORMA, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado". Assim, não se deve exigir para a Promessa nem suas Cessões a ESCRITURA PÚBLICA - mesmo que seja esse o instrumento mais seguro, que conta com nossa recomendação, inclusive;
2. O REGISTRO DA PROMESSA E DAS CESSÕES NÃO É REQUISITO PARA O PROCEDIMENTO - de fato, a regra é antiga e consolidada: a Adjudicação Compulsória independe do registro do instrumento em Cartório. Assim determina inclusive a Súmula 239 do STJ que reza "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". ANDOU MAL o VETO da Presidência quanto ao par.2º. do art. 216-B que expressamente dispensava o registro. Entendemos, todavia, que o fato de não ter a regra não cria a obrigatoriedade do registro - providência que não se exige, como se viu, em sede judicial e nem poderia ser exigido na seara extrajudicial;
3. COMPROVAÇÃO DA REGULARIDADE FISCAL DO PROMITENTE VENDEDOR - como também já sabemos não se deve exigir CND para registro de imóveis. Muito já se discutiu sobre esse aspecto e, ao final, pelo menos no âmbito do Rio de Janeiro já existe entendimento cristalizado no ENUNCIADO 2 do CONSELHO DA MAGISTRATURA DO TJRJ que diz "2. A exigência de apresentação de certidão negativa de débito (CND) do INSS para fins de registro de imóvel é inconstitucional" - evidenciada com essa conduta a reprovável "sanção política" como já decidiu diversas vezes o TJRJ, inclusive (Proc. 0003681-16.2012.8.19.0078. J. em 06/06/2014);
4. COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO DO PREÇO - a comprovação da quitação do preço é requisito para a Adjudicação Compulsória, porém nos casos onde já repousa a PRESCRIÇÃO sobre a pretensão de cobrança tal requisito pode excepcionalmente dispensado, como reconhece, por exemplo, o TJGO (0038263.34.2014.8.09.0051. J. em 04/09/2018) em decisão mantida pelo STJ (AREsp 1488606/GO. J. em 17/12/2021). Assim restou assinalado na decisão mantida: "Acolhida a tese da prescrição, a consequência é o reconhecimento da quitação da dívida, com deferimento do pedido de adjudicação compulsória, uma vez que o recorrente não mais dispõe das ferramentas necessárias para a cobrança de seu crédito, já que sua pretensão encontra-se fulminada pelo advento da prescrição";
5. NÃO LOCALIZAÇÃO DOS PROMITENTES VENDEDORES - o fato da não localização dos promitentes vendedores, devidamente certificado pelo CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS ou REGISTRO DE IMÓVEIS, cf. inciso II do art. 216-B da LRP não deve representar óbice ao pedido na medida em que, como sabemos, a citação editalícia pode ser manejada, como ocorre inclusive no caso da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. Na seara judicial a solução é tranquila (por exemplo, TJRJ. Proc. 0035402-25.2009.8.19.0002. J. em 16/06/2014);
6. CONTINUIDADE REGISTRAL - de fato, constam das lições de Direito Notarial e Registral que "nem mesmo os títulos judiciais estão imunes à qualificação registral". Se nem eles estão, com mais razão ainda os títulos e requerimentos extrajudiciais. A pretensão de Adjudicação Compulsória Extrajudicial não deverá alcançar a procedência se não constar do registro a titularidade do promitente vendedor, ofendendo, com isso o princípio da CONTINUIDADE REGISTRAL. A jurisprudência do TJSP condensa uma verdadeira lição acerca de tal princípio em aplicação ao caso da Adjudicação Compulsória, senão vejamos:
"TJSP. 1017696-20.2019.8.26.0405. J em: 11/09/2020. DÚVIDA – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – Ação de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA movida contra promitentes vendedores que não constam como proprietários no registro – Ausência de citação dos proprietários que constam do registro – Qualificação negativa – Títulos judiciais que se sujeitam à qualificação registraria, inexistindo conflito de decisões judiciais entre a sentença que julga o procedimento de dúvida e a sentença da adjudicação compulsória – Natureza administrativa da decisão do procedimento de dúvida – Princípio da CONTINUIDADE – Ofensa em caso de registro de título judicial produzido em face de terceiro que não consta como proprietário do imóvel objeto da decisão judicial – Necessidade de matrícula do imóvel em nome dos réus da ação de adjudicação compulsória previamente à transmissão determinada na ação ou a citação dos proprietários registrais – Exigência mantida – Dúvida procedente – Recurso não provido".
Fonte: Julio Martins
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