Imóvel da Usucapião sem matrícula em cartório: Como resolver?

Logo nos primeiros casos enfrentados é comum ao (à) Advogado (a) inexperiente - especialmente àqueles não familiarizados às questões REGISTRAIS, NOTARIAIS e IMOBILIÁRIAS - se debater diante de questões pontuais como - no já complexo procedimento de USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL - a inexistência de origem registral para o imóvel que se pretende regularizar.

Um dos requisitos essenciais ao procedimento, tanto JUDICIAL quanto EXTRAJUDICIAL, é IDENTIFICAR O BEM que se objetiva reconhecer a prescrição aquisitiva. 

Para tanto, como lição primária das questões imobiliárias, deve-se diligenciar ao Cartório do Registro de Imóveis competentes em busca da origem registral, caso o exame da documentação por si só já não elucide a origem.

FICA AQUI desde já uma dica importante aos colegas: antes de iniciar o procedimento empreenda um ESTUDO do caso, juntando o máximo de informações e documentação, contando especialmente com o apoio da Serventia Registral para identificar o contexto apresentado.

Tenha certeza que esse estudo prévio lhe poupará muito tempo e recursos, além de lhe capacitar cada vez mais para próximos casos.

Por óbvio, cobre honorários por esse serviço.

A inexistência de matrícula e/ou origem registral não é, nunca foi e nem poderá ser óbice para o procedimento de Usucapião que tem em sua gênese justamente estampar no espelho registral a realidade fática consolidada no tempo, chancelada com a presença de todos os requisitos legais. 

A Usucapião é uma forma de aquisição originária e, diferentemente das formas de aquisição derivadas, não há transmissão - razão pela qual inclusive não há incidência tributária na Usucapião - mas há um contexto onde o titular registral PERDE e o usucapiente OBTÉM a propriedade, mas sem que haja transmissão de um para o outro (como ocorre na compra e venda, doação, sucessão hereditária etc).

O inciso IV do art. 3º. do Provimento CNJ 65/2017 não deixa dúvidas quanto a possibilidade da realização da Usucapião Extrajudicial mesmo com imóveis sem origem registral:

"Art. 3º O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil – CPC, bem como indicará:

(...)

IV – o número da MATRÍCULA ou TRANSCRIÇÃO da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a INFORMAÇÃO DE QUE NÃO SE ENCONTRA MATRICULADO ou transcrito";

A Jurisprudência dos Tribunais é tranquila sobre a possibilidade da Usucapião mesmo em imóveis sem origem registral, senão vejamos:

"TJRS. 70082270885/RS. J. em: 29/08/2019. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO. BENS IMÓVEIS. AÇÃO DE USUCAPIÃO. REQUISITO DA INICIAL. USUCAPIÃO. REGISTRO IMOBILIÁRIO. Ao autor da ação de usucapião incumbe ao propor a ação identificar aqueles que constam como proprietários nos registros imobiliários e os confinantes da área indicados no memorial descritivo. A ação é possível, INCLUSIVE, QUANDO NÃO HÁ REGISTRO IMOBILIÁRIO - Circunstância dos autos em que a parte autora instruiu a petição inicial com CERTIDÃO do oficial do registro de imóveis dando conta que o imóvel NÃO POSSUI MATRÍCULA; e o recurso merece provimento para desconstituir a sentença e assegurar o prosseguimento do feito. RECURSO PROVIDO".

Fonte: Julio Martins