ITBI deve ser pago antes ou depois da escritura do imóvel?

Divergência entre o STF e legislações federais deixa contribuintes confusos

Na hora de concluir a aquisição de um imóvel, gastos com a confecção de documentos, certidões e tributos engrossam as despesas que o comprador precisa arcar. Um deles é o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) que é inevitável durante o processo de compra e venda de um imóvel.

Contudo, este imposto encontra-se há algum tempo no meio de uma polêmica jurídica. De acordo com o Supremo Tribunal Federal (STF) o trâmite burocrático ao adquirir um imóvel passa por lavrar a escritura de compra e venda no cartório de notas e, só depois que é feita a transferência da propriedade no cartório é que o ITBI pode ser cobrado. 

Todavia, em muitos municípios isso não ocorre, baseados em legislação federal. Exigem a comprovação do pagamento do ITBI para depois lavrar escrituras relacionadas à transmissão de propriedade imóvel.

Porém, vamos primeiro falar um pouco sobre este imposto que pode ser desconhecido de muita gente.

O que é o ITBI?

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é o tributo cobrado pela prefeitura do município onde o imóvel que está sendo adquirido se encontra. Em algumas cidades ele tem outro nome: é o Imposto Sobre Transmissão Inter Vivos, o IT-IV, mas seu objeto de cobrança é o mesmo, ou seja, a transferência sobre a propriedade.

Quem precisa pagar o imposto?

O ITBI é cobrado de quem está adquirindo o imóvel. Em alguns casos o comprador negocia com o vendedor para que parte do imposto seja descontada do valor final do imóvel, mas essa não é uma obrigação do antigo proprietário.

Qual é o valor do ITBI?

O imposto é calculado com base no valor de venda do imóvel. A alíquota varia de cidade para cidade, mas a média fica entre 2% e 4% do que foi pago na transação. Logo, se você está adquirindo uma casa ou um apartamento por R$ 200 mil, por exemplo, o custo do ITBI ficará entre R$ 4 mil e R$ 8 mil.

Afinal, quando deve ser pago o ITBI?

Voltamos agora ao foco da leitura. Como fica essa questão? Pagar antes ou depois da escritura?

Essa cobrança antecipada é reforçada por leis de muitos dos mais de 5,5 mil municípios brasileiros. E, no âmbito estadual, essa costumava ser a orientação das Corregedorias Gerais de Justiça, órgãos responsáveis pela fiscalização das atividades cartorárias.

A possibilidade da cobrança antecipada do ITBI teve a constitucionalidade contestada recentemente pelo PSDB. O partido alegou que, apesar da tese do STF sobre o fato gerador do imposto, diversos cartórios no país mantiveram a exigência da quitação para a efetuação do registro da operação imobiliária.

A Advocacia-Geral da União e a Procuradoria-Geral da República são contra essa tese. Para o órgão, a apresentação do comprovante de quitação do ITBI é mera garantia de que as obrigações tributárias sejam cumpridas. Devido aos avanços da internet e aquisição de programas modernos , o pagamento pode ser feito até mesmo no ato da transferência efetiva da propriedade, na presença do notário ou oficial de registro.

Em junho de 2021, o Plenário virtual do STF optou por não conhecer da ação do PSDB. A corte entendeu que as normas contestadas estão ligadas à responsabilidade tributária dos notários e registradores.

Municípios alegam que o pagamento posterior causa não só queda de arrecadação, como permite a acumulação de atos de transferência e cessão de direitos de propriedade.

Como resolver essa questão? 

Para alguns advogados, a resolução desse embate normativo será feita pelos cartórios no caso a caso, a depender da legislação municipal e das regras da Corregedoria-Geral de Justiça local.

Como se pode notar, a discussão é longa e vem se desenrolando há algum tempo. Todas as partes têm seu ponto de vista e argumentos. Portanto, ao adquirir um imóvel, informe-se no cartório da cidade onde está localizado o bem, qual é o trâmite adotado.  

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