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Locadores x Locatários: Seus direitos e deveres

Locatários e locadores, muitas vezes, se desentendem por não conhecerem seus direitos e deveres. Por isso, o contrato de locação residencial, em linhas gerais, formaliza a relação entre ambas as partes, determinando as obrigações que devem ser cumpridas em relação ao imóvel em questão, durante o tempo de parceria, na forma da lei do inquilinato, nº 8245/91.

De acordo com a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad Contínua), divulgada pelo IBGE no dia 22 de maio, dos 71 milhões de domicílios existentes no Brasil em 2018, 12,9 milhões eram alugados. Os números revelam um aumento de 5,3% na comparação com 2017. Atualmente, 20,5% de todos os domicílios situados em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Espírito Santo são alugados.

Portanto, os problemas entre inquilinos e locadores são mais comuns do que imaginamos e constantemente rendem processos na justiça.

A inadimplência em relação ao pagamento de aluguel é uma das causas mais relevantes. Outras questões semelhantes como o não pagamento de encargos, como IPTU ou condomínio, se somam à questão do aluguel. Caso isso ocorra, o locador poderá propor a ação de despejo por infração contratual cobrando esses valores do inquilino.

Outro problema comum é a divergência na vistoria do imóvel para a entrega das chaves e encerramento do contrato de locação. De acordo com a lei, é dever do inquilino devolver o imóvel nas mesmas condições em que este se encontrava no momento da contratação. Ocorre que, por muitas vezes, para melhorar as condições do imóvel alugado ou apenas adequá-los às suas necessidades, é comum que inquilinos empreendam reformas. Neste caso, é preciso tomar muito cuidado com o tipo de alteração a ser realizada. Mudanças simples, como, por exemplo, alteração da pintura, instalação de armários e quadros podem ser facilmente corrigidos e devolvidos ao estado original. Porém, em caso de reforma estrutural, é fundamental que o inquilino contate o proprietário com antecedência e peça sua permissão, sendo importante registrar por escrito a anuência do proprietário.

Desta forma, é preciso ter cuidado e saber distinguir alterações e danos causados pelo inquilino do desgaste natural do imóvel. Reformas com intuito de mitigar problemas de ordem estrutural causados pelo desgaste natural do imóvel são responsabilidade do locador.

Para evitar qualquer problema, é necessário consultar o laudo inicial de vistoria de entrega. Este documento merece especial atenção na hora da assinatura do contrato, pois é ele quem vai dizer as características do imóvel que devem ser respeitadas pelo inquilino no ato da entrega, evitando abuso de direito por ambas as partes. Em caso de eventual litígio judicial, o mesmo será levado em consideração pelo juízo para solucionar a lide.

Da conservação do imóvel alugado ao reajuste do aluguel, da falta de pagamento dos impostos e condomínio às brigas de vizinhos, tudo é motivo para que a conflituosa relação entre locador e locatário vá parar na Justiça. Normalmente, a melhor forma de conduzir questões dessa natureza é amigávelmente, buscando sempre o diálogo e respeitando as disposições estabelecidas no contrato de locação

*Raphael Tanus Madeira é advogado (OAB/ RJ 197.402), com especialização em Direito Imobiliário e do Consumidor e pós-graduando em Direito Processual Civil. Sócio do escritório Tanus Madeira Advogados associados, fundado em 1983, com unidades nas cidades do Rio de Janeiro, São Paulo e Macaé- RJ.