A , obrigatoriamente, tem caráter oneroso, ou seja, para a sua configuração é necessário que o locatário pague em favor do locador um valor a título de contrapartida pelo uso do bem, prestação chamada de . Nas hipóteses em que a cessão do bem é realizada de forma gratuita, verifica-se o contrato de comodato.

No que se refere às locações de imóveis urbanos (regidas pela Lei 8.245/91), o locatário poderá ou não, dependendo da natureza da verba e dos termos do contrato, ficar responsável pelo pagamento dos encargos locatícios.

Quanto aos s, são exigidos dos inquilinos dos espaços as seguintes verbas a título de custo de ocupação: mínimo e percentual, em dobro em dezembro, condomínio/encargos comuns (como regra calculado após o devido rateio de despesas), fundo de promoção e despesas específicas.

Neste contexto e intensificado a partir da crise econômica atual, é comum os varejistas (geralmente de marcas renomadas) firmarem os contratos de com os empreendedores de s de modo que não fiquem sujeitos ao rateio dos encargos comuns no sentido de estabelecer um custo total de ocupação () mínimo “fechado” que engloba o , o condomínio/encargos comuns e o fundo de promoção (como regra, mesmo nesta formatação, as avenças também preveem o pagamento do custo de ocupação percentual, devendo o operador do estabelecimento adimplir a quantia que for a maior entre o custo de ocupação percentual e o mínimo, comumente apurada mensalmente ou anualmente).

Diante deste cenário, a pergunta que fica é, como o perito judicial deverá avaliar o valor do locativo mínimo para os pas com este enquadramento, em sede de ação revisional de e renovatória de contrato de ?

Primeiramente, não há dúvida que o “custo de ocupação total fechado”, como descrito acima, tem natureza de , na medida em que é a prestação principal de responsabilidade do inquilino, sendo os encargos locatícios obrigação acessória. Ademais, o fechado deve ser entendido como uma isenção do locatário quanto à tais verbas, isto é, caberá ao locador distribuir os valores internamente como melhor lhe aprouver, divisão esta que em nada interferirá nas bases do contrato de .

Nesta linha, como cláusula contratual não pode ser modificada nas ações revisionais de e renovatórias de contrato de , é inadmissível que, através destas demandas, o lojista passe a contribuir para o condomínio e fundo de promoção segundo as regras gerais do centro de compras.

No que tange às avaliações dos locativos dos espaços locados, considerando que o método consagrado, especialmente para as lojas situadas em s, é o comparativo direto, sendo o mais usual o efetuado por meio do “tratamento de fatores”, incumbe aos srs. peritos levarem em conta na seleção das amostras as características arquitetônicas e de localização da área avaliada, independentemente do contrato de respectivo determinar o mínimo e rateio de condomínio ou o “custo de ocupação fechado”, vez que as normas técnicas são claras de que os paradigmas (entenda outros imóveis/espaços) que serão utilizadas na comparação devem ser similares ao imóvel objeto da perícia.

Assim, a obtenção da média, sem prejuízo da aplicação dos fatores pertinentes e homogeneização, será realizada com base nos aluguéis mínimos ou, quando for o caso, à luz dos valores dos “custos de ocupação mínimos fechado”, indistintamente.

Daniel Alcântara Nastri Cerveira é advogado, sócio do escritório Cerveira Advogados Associados; autor do livro “s – Limites na liberdade de contratar”.

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