O que mudou no Direito Condominial devido ao novo Código Civil?

O jurista Dalmo Dallari afirma que a sociedade humana pode ser considerada como um conjunto de pessoas que estão ligadas pela necessidade de se ajudarem, com o intuito de garantir a continuidade da vida e satisfazer seus interesses e desejos.

Levando em consideração a definição de Dallari, o condomínio pode ser considerado um local que possibilita essa troca entre as pessoas, já que existem diversas formas de relacionamentos interpessoais nos espaços internos do condomínio.

No entanto, as relações interpessoais nem sempre são fáceis, por isso, para que dentro do condomínio o ambiente seja o mais harmonioso possível, existem algumas regras a serem seguidas e quem rege essas regras é o Direito Condominial. Há certa confusão em relação ao Direito Condominial. Muita gente acredita que ele só se refere à cobrança de inadimplentes, mas na realidade o Direito Condominial pode ser aplicado em várias situações nos condomínios.

Até o final de 2002, a legislação condominial era regida pela Lei nº 4.591/64. No início de 2003, ela foi substituída pelos artigos 1.331 a 1.358 dentro do Novo Código Civil. Vale salientar que as particularidades de cada condomínio são regidas pela convenção e pelo regulamento interno. Desta forma, fica a pergunta: o que mudou com o Novo Código Civil? Uma das mudanças mais consideráveis para os condomínios com o Novo Código Civil foi em relação à liberdade que os gestores e condôminos ganharam para poder decidir sobre suas normas e resoluções, ou seja, há mais possibilidade de autorregulação e o poder foi transferido para a assembleia, fazendo com que os condôminos tomem as decisões de forma mais expressiva. Os moradores, por meio da assembleia, podem decidir:

• As normas para rateio de despesas;
• O percentual de juros que será cobrado sobre atrasos;
• As punições e as obrigações dos condôminos

Porém, é importante salientar que essas regras são válidas desde que não contrariem as disposições expressas na lei. O síndico ainda possui a responsabilidade de registrar e não permitir o cumprimento de alguma medida que seja aprovada pelos moradores e que seja proibida pela legislação brasileira. Por isso, foram listadas abaixo algumas das modificações trazidas pelo Novo Código Civil. Essas modificações substituem a Lei do Condomínio, de 1964. São elas:

• Destituição do síndico: Para se destituir o síndico, de acordo com o Novo Código Civil, é necessário que se forme metade absoluta (metade + 1) dos condôminos. Antes, a obrigação era de três quartos;
• Convenção precisa seguir o Código Civil: Se a convenção do condomínio apresentar alguma cláusula que contradiga o Novo Código ela será anulada imediatamente;
• Multa por descumprimento: Fica permitida a cobrança de multa de condômino que não cumpre com seus deveres. O valor da multa pode ser de até cinco vezes o valor da taxa condominial, o valor final dependerá da gravidade;
• Conduta Antissocial pode gerar multa: O Novo Código Civil permite que um morador antissocial seja multado, ele não perde seu direito de propriedade, caso não seja amigável com seus vizinhos, mas, se os condôminos o consideram antissocial, ele pode pagar uma multa de até 10 vezes o valor da taxa de condomínio;
• Inadimplência: Antes do Novo Código Civil se o morador atrasasse o pagamento do condomínio a taxa de multa por atraso era de até 20%, com a mudança a máxima agora é de 2%.

Por fim, é necessário afirmar que o Novo Código Civil trouxe muitos avanços em relação aos direitos e deveres dos condôminos. No entanto, causou prejuízo para os mesmos condomínios e administradoras de imóveis quando diminuiu a taxa de atraso de pagamento do condomínio. Assim, os avanços são essenciais, mas não podemos esquecer que para uma boa convivência é importante que os condomínios tenham suas próprias regras que possam nortear a boa convivência entre os moradores.

José R. Iampolsky é CEO da Paris Condomínios, empresa criada em 1945 para administrar condomínios e alugueis.