Pessoa física ou jurídica para abrir empresa de compra e venda de imóveis?

Abrir empresa para comprar imóvel e/ou vender tende a ser mais lucrativo que atuar como pessoa física. Um dos motivos são as taxas menores de impostos nas transações comerciais.

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Será que vale a pena abrir empresa para comprar imóvel e/ou vender? A resposta é: depende da situação.

Vamos supor que você tenha herdado um imóvel e, com o objetivo de pagar menos impostos sobre o aluguel, considerou essa possibilidade.

Nesse caso, não se pode esquecer que uma empresa tem os seus custos próprios, que incluem a abertura, tributos mensais, serviço de contabilidade, entre outros. 

Em uma situação como essa é preciso colocar todos os valores na ponta do lápis e avaliar se essa é mesmo a melhor alternativa.

Porém, se pretende atuar profissionalmente nesse ramo, abrir empresa para comprar imóvel e/ou vender é, certamente, a melhor opção.

Além da tributação, tanto de aluguel quanto de venda, ser menor, ter o seu próprio CNPJ confere muito mais credibilidade e profissionalismo ao seu trabalho.

A dica é que você se atente sobre qual tipo de empresa pode ser aberta e qual o regime tributário mais adequado, visto que algumas transações comerciais imobiliárias não são aceitas no Simples Nacional.

Esses e outros detalhes sobre se manter como pessoa física, ou atuar como pessoa jurídica na compra e venda de imóveis, vamos esclarecer agora!

Vale a pena abrir empresa para comprar imóvel e/ou vender?

Se você pretende empreender nesse setor, sim, vale a pena abrir empresa para comprar imóvel e/ou vender.

É cultural no Brasil as pessoas verem os imóveis como um dos melhores investimentos que podem fazer para o seu futuro. Uma das provas disso é que, mesmo durante a pandemia e do seu cenário incerto, o mercado imobiliário se manteve atuante e em crescimento.

Para se ter uma ideia, um levantamento apontou que, apenas na cidade de São Paulo, foram vendidas mais de 51 mil unidades residenciais em 2020. Esse número representa um recorde de vendas e um aumento de 4,5% em relação ao ano anterior.

A expectativa é que, em 2021, os números continuem subindo. A Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC) estima um crescimento entre 5% e 10% do mercado imobiliário.

Isso quer dizer que, se pretende ter a sua própria empresa de compra e venda de imóveis, tudo indica que este é o momento certo!

Outros motivos que justificam abrir empresa no setor imobiliário

Mas além do processo de compra e venda, é preciso considerar também outra vertente do mercado imobiliário, a locação.

Quanto a esse tipo de serviço, abrir empresa e trabalhar como pessoa jurídica também se mostra vantajoso. 

Enquanto pessoa física, o imposto sobre um aluguel pode chegar a 27,5% do seu total. Já como pessoa jurídica, atuando no regime tributário Lucro Presumido, uma vez que o Simples Nacional não pode ser adotado nesse caso, esse percentual varia entre 11% e 14% do valor total cobrado de aluguel.

Em uma visão inicial, a margem de lucro com essa fonte de renda tende a ser maior para quem atua como pessoa jurídica

Porém, não se pode esquecer de contabilizar também os custos de se manter uma empresa, como citamos anteriormente.

Isso quer dizer que, dependendo da quantidade de imóveis, ter um CNPJ pode não ser benéfico. No entanto, se a ideia é administrar várias unidades, se formalizar ainda é o melhor caminho.

Qual seria a diferença de impostos que pagaria na venda entre PJ e PF? 

Sobre o processo de venda de imóveis, as porcentagens de impostos praticados também são bem diferentes.

Para pessoas físicas, são cobrados 15% sobre o lucro da transação. Já para pessoas jurídicas, se também usarmos o Lucro Presumido como exemplo, a porcentagem é de 5,93%.

Aqui, vale um adendo: a pessoa jurídica sempre vai recolher os impostos da venda de acordo com a tabela do regime tributário a qual é optante.

Comprar terreno para construção e depois revender funciona da mesma maneira?

Há ainda mais uma opção dentro do mercado imobiliário que pode ser bastante interessante financeiramente. Consiste na compra de terrenos para construção de imóveis e posterior venda.

É importante destacar que não há legislações, até o momento, que determinem que essa atividade só pode ser exercida por quem tem CNPJ. Assim, caso queira atuar dessa forma como pessoa física, é totalmente permitido.

Entretanto, mais uma vez, abrir empresa se torna mais vantajoso economicamente, além de mais seguro juridicamente.

Por exemplo, no caso de uma pessoa física, se houver algum problema com o imóvel após a construção e a entrega, toda a responsabilidade recai exclusivamente sobre ela.

Com isso, o seu patrimônio particular pode ser posto como garantia em situações que resultem em processos judiciais.

Já quando se atua como pessoa jurídica, dependendo do regime tributário escolhido, o patrimônio pessoal do empreendedor não se integra ao da empresa. 

Isso quer dizer que, se a situação levar a um processo, seus bens particulares estarão protegidos.

Outro ponto que ressalta porque vale a pena ter um CNPJ para trabalhar com construção e venda de imóveis é a obtenção de crédito junto aos bancos.

Para empresas, a análise de financiamentos e empréstimos costuma ser diferenciada, bem como os limites maiores e as condições melhores.

Designed by @drobotdean / Freepik
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E no que diz respeito aos impostos cobrados sobre o lucro da venda da construção, as pessoas jurídicas também pagam percentuais menores, tal como o exemplo que citamos anteriormente.

Que tipo de empresa devo abrir?  

Ficaram claras as diferenças, vantagens e desvantagens de abrir empresa para comprar imóvel e/ou vender?

Em linhas gerais, ter o seu próprio CNPJ é bem mais benéfico do que atuar com pessoa física, especialmente se o seu objetivo for transformar esse trabalho no seu próprio negócio.

Mas com tantas possibilidades dentro do mercado imobiliário, qual tipo de empresa você deve abrir?

Sobre isso, você deve considerar o porte da sua empresa, que é o faturamento anual, se terá sócios ou não, e o regime tributário.

Um ponto bem importante desse segmento é considerar o seu modelo de negócio e encontrar o CNAE, Classificação Nacional de Atividades Econômicas adequado, bem como se ele faz parte, ou não, do Simples Nacional.

CNAEs voltados para o mercado imobiliário

CNAE é um código que identifica quais atividades econômicas são executadas por uma empresa.

Se você for trabalhar apenas com a compra e venda de imóveis próprios, o CNAE da sua empresa será o 6810-2/01, e trata-se de uma atividade permitida no Simples Nacional.

Seguindo essa linha, também temos:

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Porém, se for atuar com compra de terrenos para posterior construção e venda, a sua empresa deve ser aberta como uma Incorporadora.

O CNAE para esse modelo de negócio é o 4110-7/00, e não é uma atividade permitida no Simples Nacional. Para empresas desse segmento, o Lucro Presumido é o regime tributário mais indicado.

Entenda tudo sobre essa forma de tributação no artigo “O que é Lucro Presumido? Veja quais são os Prós e Contras e Tabela completa”.

Como abrir uma empresa pessoa jurídica para compra e venda de imóveis?

Quer saber como abrir empresa para comprar imóvel e/ou vender? Pois sabia que esse tipo  de negócio segue o mesmo princípio de diversos outros empreendimentos

Com relação à documentação solicitada, costuma ser:

  • documentos pessoais:  
    • cópia autenticada do RG;
    • cópia simples do CPF;
    • certidão de casamento (se for casado);
    • carteira do órgão regulamentador, se houver, tais como OAB, CRA, CREA, CORE;
    • cópia simples do comprovante de endereço residencial; 
    • última declaração do IR (Imposto de Renda).
  • documentos da empresa:
    • cópia simples do comprovante de endereço comercial onde será a sede da empresa, caso seja diferente do seu residencial;
    • cópia do IPTU ou de outro documento que conste a Inscrição Imobiliária.

Você também vai precisar escolher o regime tributário adequado, definir se terá sócios ou não, entre outros pontos. Para deixar todo esse trâmite muito mais fácil, você pode abrir a sua empresa on-line.

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Por: Charles Gularte, formado em contabilidade pela FAE Centro Universitário e MBA em Gestão Empresarial, Administração e Negócios. Depois de começar sua carreira como contador, trabalhou por 14 anos em uma empresa de logística como superintendente de negócios e diretor, até chegar à Contabilizei na gestão de atendimento ao cliente, operações contábeis e serviços.

Fonte: Contabilizei

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