Possibilidade de rescisão contratual de imóveis na pandemia

Nos últimos anos, inúmeros consumidores, após assinarem contratos de aquisição de imóveis “na planta” para pagamento parcelado, caíram em inadimplência ou optaram por rescindir o contrato pactuado de forma unilateral. Há vários motivos que levam o consumidor a esse estado, como desemprego, custeio de doenças, descontrole financeiro, mudança de cidade, desinteresse posterior pelo bem, ou a própria crise trazida pela Covid-19.

E ainda, em muitas situações o valor contratado no momento da venda do imóvel na “planta” se tornava muito maior do que o valor de mercado do imóvel no momento da entrega das chaves.

Nesses termos, pode-se dizer que, desde 2001 até a aprovação da Lei 13.786/2018, qualquer pessoa que se dirigisse ao estande de vendas e assinasse um contrato de promessa de compra e venda de unidade alienada sob o regime da incorporação imobiliária não poderia pura e simplesmente se arrepender do contrato, pleiteando a extinção da relação contratual, e assim começava as auguras dos consumidores tinham que fazer diversas manobras jurídicas para tentar uma rescisão do contrato de forma unilateral, quase sempre tendo que tornar-se inadimplente e, arcar com vultosos juros e mutas, para poder rescindir o contrato.

“A partir da Lei 13.786/2018, o adquirente dispõe de uma hipótese legal para extinguir unilateralmente o contrato, sem o pagamento de qualquer multa. Nesses termos, a Lei cria um direito potestativo (direito de arrependimento) em que o adquirente pode, sem qualquer motivação, arrepender-se da aquisição realizada, desde que o faça a partir de carta registrada, no prazo máximo de 7 dias. Nessa oportunidade, exercido o direito de arrependimento, o adquirente poderá receber de volta a totalidade dos valores pagos, inclusive a comissão de corretagem paga” explica Sabrina Rui advogada em direito imobiliário e tributário.

O direito de arrependimento, segundo a nova lei, cabe apenas para “os contratos firmados em estande de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial” (art. 35-A, inciso VIII e art. 67-A, § 10º, da Lei 13.786/2018).

Contudo, além do direito de arrependimento o consumidor também poderá rescindir o contrato de forma unilateral, mas nesse caso terá que arcar com os custos previstos no art. 67-A da Lei 13.786/18, mas é salutar saber que, em sobrevindo qualquer problema pessoal (doença, desemprego, bloqueio judicial de sua conta bancária etc.), este pode desvencilhar-se honrosamente do contrato ainda pendente de pagamento, resilindo-o unilateralmente por meio de mera notificação extrajudicial (sem a necessidade de ter que ajuizar um processo judicial) e sujeitando às punições contratuais devidas.

Contudo, apesar de não haver mais necessidade de um processo judicial para realizar a rescisão do contrato, é importante que os consumidores fiquem atentos há algumas particularidades.

É importante salientar que “grande parte das incorporações imobiliárias inserem em seu contrato -  multa penal convencional em caso de rescisão por opção do promissário comprador - fundada em inadimplência - com base no valor atual da dívida, ou atualizado do imóvel, o que afronta o art. 67-A, inciso II da lei 4.594/64 que determina que a retenção seja calculada com base no valor pago pelo consumidor, e não poderá ser superior a 25% deste valor” explica Sabrina Rui advogada em direito imobiliário e tributário.

Antes de qualquer judicialização, é importante analisar o caso concreto. Examinar os efeitos da alteração da situação para todos os envolvidos. Buscar a negociação e, em seguida, a mediação como método alternativo de resolução de conflitos.

Apresentada a questão, “Não faz sentido só uma das partes arcar com todo prejuízo, nem o devedor e nem o credor. Isso configuraria vantagem indevida, que premiaria indevidamente seja o lado mais forte, ou o fraco” expõe a advogada.

Se, no caso, não for possível atender a todas as cláusulas de um contrato por conta da pandemia COVID-19, é preciso que o devedor da obrigação entre em contato com a outra parte com a máxima antecedência ao vencimento do prazo. É imperioso explicar e comprovar os motivos da impossibilidade do cumprimento e, principalmente, demonstrar que tais motivos decorrem direta e exclusivamente da crise que daí decorre. Também é importante ouvir as ponderações da outra parte.

Por Dra. Sabrina Marcolli Rui, Advogada em direito tributário e imobiliário