O momento de vender ou comprar um imóvel pode ser para muitos burocrático, turbulento e bem cansativo. E após chegar a uma decisão é preciso frear, respirar e refletir para fazer seu contrato ou promessa de compra e venda de imóvel. Esse contrato é um instrumento que pode ser de natureza particular ou pública e é utilizado para descrever os direitos e deveres das partes envolvidas na negociação. Através dele o vendedor se comprometerá com todas as condições ajustadas em contrato, por isso, torna-se de suma importância dar plena atenção a sua análise. A compra de um imóvel traz muitas expectativas, projetos e sonhos e envolve muito mais do que a afinidade com a casa ou apartamento. Cada um sabe do seu próprio suor, preparação e sacrifício envolvidos para ter sua “casa própria”. Diante disso elaboramos alguns cuidados necessários para fazer seu contrato de compra e venda com mais segurança.
DESCRIÇÃO DE TODOS OS DETALHES DO IMÓVEL Tente inserir a maior quantidade possível de detalhes do imóvel como localização, estado que se encontra, dimensões, características peculiares, número da matrícula do imóvel, cartório que foi registrado, área útil, vagas de garagem e etc. Quanto maior a quantidade de informações maior será a segurança e transparência entre as partes para qualquer eventualidade, discussão ou dúvida.
PREÇOS E PRAZOS A SEREM CUMPRIDOS As partes que definem como ocorrerá o pagamento e os prazos que entendem ser razoáveis para o seu cumprimento. Vale aqui a premissa de que todo detalhe é pouco, portanto procure inserir cláusulas definindo prazos e pagamentos. Informe sempre o que pretende fazer, de forma que o contrato descreva todos os passos a serem seguidos como: Transferência ou depósito, número da conta, multa em caso de atraso, valor do sinal, quanto tempo o comprador tem para pagar, prazo para desocupar o imóvel, tempo e local de entrega das chaves e etc.
RESPONSABILIDADE DAS TAXAS E PENDENCIAS DO IMÓVEL Outro ponto não menos importante é definir a responsabilidade quanto a taxas, emolumentos, encargos e impostos referentes ao imóvel. O comprador e o vendedor podem acordar quem deverá arcar com todas essas obrigações. Deixe bem claro quem pagará as taxas de transferência do imóvel, emolumentos de cartório, tributos em atraso, taxa de condomínio, energia elétrica, gás, água e etc. Principalmente caso haja algum imprevisto no cumprimento do prazo e houver vencimento de alguma conta ou tributo quem irá arcar com isso. Importante frisar também que cada prazo deve ser cumprido para a boa relação das partes no contrato. Havendo necessidade poderão o comprador e o vendedor estender os prazos no contrato. Tratando-se de compra e venda de imóvel entre particulares essa situação pode ocorrer muito.
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA COMPRAR UM IMÓVEL Para não haver nenhum outro problema futuro ou desconfiança durante o processo, as partes podem exigir uma das outras as declarações e documentos necessários para vender um imóvel. Esse cuidado traz benefícios para os dois lados. Observe todos os documentos como CPF, identidade, escritura pública do imóvel, carnê de IPTU etc. Peça outros documentos que entender importantes e que lhe trarão um maior segurança durante o processo de compra e venda tais como: Certidão de quitação de tributos, certidão de inexistência de processos judiciais no imóvel, certidão de ônus, taxa de condomínio e etc. Crie uma cláusula para estabelecer prazo para apresentação de todos os documentos necessários. Deixe claro no contrato que a não apresentação desses documentos irá inviabilizar o processo e estabeleça uma multa para descumprimento.
ELABORAÇÃO DE TERMO DE VISTORIA Parece que não tem fim a quantidade de detalhes em um contrato ou promessa de compra e venda de um imóvel, todavia com cuidado redobrado poderão ser evitados grandes e longos problemas futuros. Exija a vistoria do imóvel e estabeleça uma cláusula descrevendo que o comprador e o vendedor estão cientes com toda a descrição do imóvel no contrato. Durante a vistoria veja como está o funcionamento da parte hidráulica, elétrica, estrutura, se há vazamentos, rachaduras aparentes, buracos, fissuras etc; Descreva no termo de vistoria tudo aquilo que conseguiu ver a olho nu, tudo que foi possível ser testado e que estava aparente. É possível aparecer algum problema no imóvel após a compra em que não se conseguiu contatar aparentemente. Estabeleça uma cláusula sobre a responsabilidade por defeitos que estiverem ocultos no imóvel.
CLAUSULA DE DESCUMPRIMENTO As informações e obrigações descritas no contrato geram um pacto entre as partes e precisam de ser cumpridas. Quando qualquer cláusula no contrato não for cumprida ou vendedor ou comprador agir de má-fé, a parte que deu causa terá que pagar uma multa descrita na CLAUSULA PENAL. Muitos casos ocorrem que depois de longas reuniões, pagamento de sinal, reunião de documentos, burocracia, o vendedor ou comprador opta por desistir de prosseguir com o negócio. Dessa forma, deixe bem claro as informações contratuais de como será feita a desistência, quais são as consequências, valor da multa, prazo para devolução de valores já pagos e etc. Como visto o contrato ou promessa de compra e venda exige certos cuidados em sua elaboração e com algumas observações podemos diminuir os riscos e evitar problemas futuros. Sabe-se que cada negócio possui suas peculiaridades e cada caso é diferente. Todavia quando se trata de contrato de compra e venda de imóvel “todo cuidado é pouco”. Por isso essas dicas irão te ajudar a fazer um contrato de compra e venda de imóvel de forma mais segura. Conteúdo por
Marculano e Tavares Advocacia
