Promessa de compra e venda no registro de escritura definitiva

Um belo dia a então promissária decide REGULARIZAR a compra do seu imóvel, titularizado apenas com uma "PROMESSA DE COMPRA E VENDA" - feita por Instrumento Particular ou até mesmo Escritura Pública, se for o caso - e esbarra com a exigência do Cartório do Registro de Imóveis pela apresentação de cada um dos Contratos de Promessa de Compra e Venda e Cessões... e é claro, cada um destes arquivamentos reclamará o recolhimento dos EMOLUMENTOS e, não raro, exigência inclusive de PAGAMENTO DE IMPOSTO...

Estaria correta essa exigência?

Não nos parece correto exigir o registro dos contratos preliminares (Promessa de Compra e Venda etc) e respectivas cessões como condição para o registro da ESCRITURA DEFINITIVA - mesmo se mencionadas no CORPO da Escritura - se observado o respeito ao PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE.

Com mais razão ainda não poderia o registrador exigir além dos arquivamentos o RECOLHIMENTO DE IMPOSTO por cada uma dessas inscrições no fólio registral, como inclusive já reconheceu o STF recentemente (Tema 1124).

É que como ensina o douto Registrador LUIZ GUILHERME LOUREIRO (REGISTROS PÚBLICOS - Teoria e Prática. 2021), uma vez preservada a CONTINUIDADE não há mesmo que se exigir o registro dos contratos preliminares:

"O princípio da continuidade não exige o registro anterior de promessa de venda que anteceder a escritura definitiva de compra e venda. O registro do contrato preliminar é OPTATIVO, não cabendo ao registrador impor sua inscrição prévia para o ingresso da escritura definitiva. O promitente comprador do imóvel, quando no contrato não tiver sido estipulada cláusula de arrependimento, pode registrar seu título para obter um direito real oponível erga omnes (direito real de aquisição). Entretanto, se não optar pelo registro, será titular de um DIREITO OBRIGACIONAL que o vincula unicamente ao compromissário vendedor. A ausência do registro da promessa de venda não ofende o princípio da continuidade, uma vez que na matrícula constará como proprietário do imóvel o outorgante da escritura definitiva de compra e venda. Não haverá lapso na cadeia de domínios".

Não por outra razão temos cristalizado tal entendimento no âmbito do RIO DE JANEIRO por ocasião do Enunciado 8 do Egrégio Conselho da Magistratura do TJRJ que reza:

"Desnecessária a exigência do registro da promessa de compra e venda para fins de registro de escritura definitiva de compra e venda, desde que preservada a cadeia sucessória dominial, e respeitado o Princípio da Continuidade Registral".

Ainda assim, é comum tal exigência no âmbito extrajudicial, prontamente repelida - com acerto - pela jurisprudência fluminense:

"TJRJ. J. em: 30/11/2017. REEXAME NECESSÁRIO. DÚVIDA SUSCITADA PELO OFICIAL DO CARTÓRIO DO 9º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. REQUERIMENTO PARA REGISTRO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM MENÇÃO EXPRESSA A CONTRATO PRELIMINAR. EXIGÊNCIA DE PRÉVIO REGISTRO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INOCORRÊNCIA DE RUPTURA NA CADEIA DOMINIAL. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NESTE EGRÉGIO CONSELHO DA MAGISTRATURA NO ENUNCIADO Nº 8 ("DESNECESSÁRIA A EXIGÊNCIA DO REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA PARA FINS DE REGISTRO DE ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA, DESDE QUE PRESERVADA A CADEIA SUCESSÓRIA DOMINIAL, E RESPEITADO O PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL"). CONFIRMAÇÃO DA SENTENÇA".

Fonte: Julio Martins