É comum nos contratos de locação que o locador exija a caução ou fiança. Por fiança entendemos que é uma obrigação acessória de garantia, na qual uma pessoa assegura satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor em caso de descumprimento.

Assim, no contrato de locação que exija um fiador, haverá, além do locatário e locador, uma terceira pessoa que será a segurança financeira do negócio jurídico até a efetiva entrega do imóvel. Em caso de prorrogação do contrato de locação a fiança assim também o será.

Havendo mudança contratual, reajuste, alteração de valores, acordo, aditamentos ou confissão de dívida deve haver a anuência do fiador, pois a inobservância a essa regra exonera o garantidor.

A Súmula 214 do STJ é clara ao afirmar que o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.

Ainda, caso o fiador seja casado se faz necessária à anuência de seu cônjuge, pois, do contrário, conforme afirma a Súmula 332 do STJ: “Fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia”.

No mesmo sentido aduz o art. 1.647 do Código Civil ao determinar que nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta, prestar fiança ou aval. A outorga uxória ou outorga marital visa impedir a dilapidação do patrimônio do casal por um dos cônjuges, sendo nula a prestação de fiança sem a autorização expressa do outro cônjuge.

O fiador poderá em casos de contratos por prazo indeterminado requerer a sua exoneração do contrato de fiança, devendo, para isso, notificar o credor. Após a notificação, o fiador fica responsável pelos efeitos da fiança durante os 120 (cento e vinte) dias subsequentes. Findo esse prazo, acabará o vínculo jurídico entre as partes.

Com a saída do fiador inicial, caberá ao locatário apresentar nova garantia, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Para os casos em que o contrato de locação resulte numa ação de execução, o fiador não poderá alegar a impenhorabilidade de seus bens, mesmo que se trate de bem de família.

Ainda, durante o processo de execução, o fiador pode requerer o Benefício de Ordem, que constitui no direito de exigir ao credor que sejam executados primeiramente os bens do devedor principal, ou seja, o locatário. Para invocação desse direito, o locatário não pode ser insolvente ou falido e não pode haver renúncia expressa a esse direito no contrato de locação.

Quem se compromete a ser fiador deve se atentar a todas as responsabilidades que lhe serão incumbidas caso o locatário não cumpra com o pactuado no contrato, sendo imprescindível realizar um acompanhamento mais assíduo do cumprimento de todas as obrigações do inseridas no contrato de locação, numa tentativa de evitar futuras surpresas desagradáveis.

Por Evelise Goes, advogada e sócia do escritório Custódio & Goes Advogados.

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