Valor do condomínio: De quem é a responsabilidade do proprietário ou do inquilino?

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Antes de começar a falar de quem é a responsabilidade sobre o pagamento da cota condominial ou até mesmo sobre os efeitos do seu não pagamento, é muito importante procurarmos entender o que é a cota condominial e, qual a sua natureza.

A cota condominial nasce basicamente do rateio das despesas para manutenção das áreas comuns de um condomínio edilício. Rateio este que poderá ser feito de várias formas dependendo do que determinar a convenção do condomínio.

Pode ser feito por unidade (dividido igualmente por todos os condôminos), por fração ideal (o valor da fração do solo a que cada unidade autônoma possui), percentual etc.

No mundo jurídico, a cota condominial é classificada como uma obrigação propter rem (própria da coisa), que é aquele tipo de obrigação que tem o que chamamos de sequela. Isto é, a obrigação acompanha o imóvel quem quer que seja o seu proprietário. Extraímos essa posição do artigo 1345 do código civil.

Para ser mais claro, imaginemos que alguém resolva comprar um imóvel que possua uma dívida de condomínio. Esse adquirente não poderá se liberar dessa dívida alegando tratar-se de período anterior à sua aquisição, como acontece, por exemplo, nas dívidas de água, luz e gás, as quais são obrigações pessoais (obrigações decorrentes de serviço).

Feitas essas considerações iniciais, é preciso saber agora quem é o responsável pelo pagamento das cotas condominiais perante o condomínio: é o proprietário ou o inquilino?

Cabe destacar aqui que não se deve confundir a qualidade de proprietário com a de condômino.

Isso porque de acordo com o código civil (artigo 1334, § 2º) são equiparados aos proprietários, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Promitentes compradores são aqueles que ainda não adquiriram plenamente a propriedade, mas que já possuem um negócio jurídico celebrado com o titular do domínio da coisa onde em dado momento e, após a quitação integral do preço, este se obriga a outorgar a propriedade.

Com base nessas ponderações, sem maiores esforços, fica fácil constatar que a obrigação de pagar a cota condominial, frente ao condomínio, é do condômino e não do inquilino.

Todavia, isso não quer dizer que o inquilino não deve “pagar” a cota condominial. Muito pelo contrário, na pratica a maioria dos contratos de locação possuem essa previsão legal onde o locatário (ou inquilino) assume perante ao locador a obrigação de pagar a cota condominial.

A obrigação do inquilino em pagar a cota condominial é assumida perante ao locador do imóvel em virtude de uma relação contratual estabelecida entre as partes.

Na hipótese do inquilino não pagar a cota condominial, o condomínio poderá exigir o pagamento do locador-condômino, só restando para este o direito de regresso em face do inquilino a fim de que seja ressarcido dos prejuízos sofridos por ele (locador-condômino).

Importante destacar que ao locatário somente é lícito cobrar as despesas de condomínio que são consideradas ordinárias, excluídas as extraordinárias. Essas últimas são mais conhecidas como o pesadelo dos condôminos, qual seja, as famosas “cotas extras”.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), em seu artigo 22, parágrafo único, diz que compete ao locador “pagar as despesas extraordinárias de condomínio” e no artigo 23, inciso XII, determina que cabe ao locatário “pagar as despesas ordinárias de condomínio”.

Veja, não é o código civil quem traz essa classificação e, sim, a legislação que trata sobre as relações locatícias. E isso acontece por uma simples razão de inteligência do ordenamento jurídico.

Ao condômino não é lícito distinguir entre despesas ordinárias e extraordinárias – ele deve pagar ambas. Já na relação locatícia é razoável distinguir o que cabe a cada uma das partes contratantes.

Uma vez consolidada a dívida condominial de uma determinada unidade autônoma, cabe ao condomínio ingressar com uma medida judicial visando receber os créditos devidos pelo inadimplente.

Atualmente, após o advento do código de processo civil de 2015, a dívida condominial foi elevada ao status de título executivo extrajudicial, onde não é mais necessário todo um processo judicial de conhecimento para a obtenção de uma sentença (título executivo judicial).

Devido a essa importante alteração legislativa, a satisfação dos créditos condominiais se tornou muito mais célere, já que o devedor não é mais citado para contestar uma ação de cobrança e sim citado para pagar ou nomear bens à penhora dentro do prazo legal.

É muito difícil cravar um lapso de tempo entre o início de uma dívida de condomínio e a data em que o imóvel pode ir à leilão.

O tempo de um processo judicial pode depender de muitos fatores alheios à vontade das partes litigantes.

O que deve ser destacado, e talvez esse seja o ponto mais importante sobre o tema, é que ainda que o condômino devedor tenha um único imóvel de família, ele poderá ser penhorado por dívidas condominiais, de acordo com o que dispõe a própria Lei que protege o bem de família (Lei nº 8.009/90, artigo 3º, inciso IV).

Para finalizar, ocorrendo uma inadimplência de cota condominial e seja qual for o seu estágio (judicializada ou não), é sempre viável a renegociação. Se um condômino estiver nessa situação é prudente que ele busque contato com o síndico ou a administradora do condomínio, exponha a sua situação e procure solicitar um parcelamento da dívida.

Afinal de contas, não dá para “brincar” com dívida de condomínio!

Por ROBERTO BIGLER (ADVOGADO ESPECIALISTA EM DIREITO IMOBILIÁRIO): advogado especialista em direito imobiliário pela ABADI – Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis, com chancela da Cândico Mendes; com 18 anos de experiência no mercado imobiliário, 14 anos como CEO de uma empresa administradora de locações e condomínios (JUA Gestão Imobiliária), e oito anos como diretor jurídico do escritório de advocacia Alves e Bigler Advogados Associados.