Cessão de Direitos e Promessa de Cessão são instrumentos distintos que conduzirão à conclusão de um negócio jurídico, quase sempre voltado à aquisição imobiliária. Enquanto uma já efetiva a Cessão a outra representa um momento anterior, ou seja, a Promessa de que a Cessão será feita - mas até lá ainda não há que se falar em transferência definitiva de propriedade... Até a conclusão desse negócio "muitas águas" podem rolar e com isso teremos uma ocorrência muito comum no cotidiano do advogado imobiliarista: a aquisição irregular de um imóvel e a patente necessidade de regularização, principalmente junto ao "RGI" - porque, ao que nos parece, ninguém entabula um negócio desse tipo se não pretende, ao final, ter a segurança do registro imobiliário relativo àquele imóvel em SEU NOME.
Os muitos casos de aquisição de imóveis por esses instrumentos particulares podem ser resolvidos por USUCAPIÃO especialmente na modalidade EXTRAORDINÁRIA onde o "título" é dispensável. Eu explico: em muitas situações o documento que a parte possui é tão SOFRÍVEL e DEFICIENTE que realmente será melhor - caso estejam presentes os demais REQUISITOS da prescrição aquisitiva - intentar a regularização através da USUCAPIÃO, seja ela pela via JUDICIAL ou EXTRAJUDICIAL (cf. Provimento CNJ 65/2017).
De toda forma, é preciso saber que ainda que FACULTADO ao interessado, nesse contexto, optar por qualquer uma das formas de regularização (USUCAPIÃO ou ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA) é necessário ponderar sobre diversos aspectos que serão úteis, especialmente os gastos (quando o caso não for abarcado pela GRATUIDADE, possível tanto no Cartório Extrajudicial quanto na Justiça) e também aspectos tributários.
A respeitada doutrina do ilustre Desembargador Aposentado, hoje Advogado, Dr. ARNALDO RIZZARDO (Promessa de Compra e Venda & Parcelamento do Solo Urbano. 2020) esclarece relativamente à PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS:
"(..) Os direitos assegurados ao promitente comprador foram estendidos aos titulares de cessões e respectivas promessas. (...) Quem atualmente é titular da promessa de cessão tem os mesmos direitos, a mesma segurança, conferidos ao compromissário adquirente. Ele pode, inclusive, postular a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA da Escritura de Cessão e, futuramente, caso negada a Escritura definitiva, executá-la coercitivamente".
O acerto é do E. TJRJ que, por unanimidade, cassou a sentença da primeira instância que julgava improcedente a Ação de Adjudicação Compulsória, para então reconhecer de plano o direito à adjudicação compulsória demonstrada a cadeia sucessória:
"TJRJ. 02476945220098190004. J. em: 05/06/2019. AÇÃO ADJUDICATÓRIA. REGULARIZAÇÃO DA TITULARIDADE. POSSIBILIDADE. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. DIREITO SUBJETIVO DO PROMITENTE COMPRADOR. (...). Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória, com vistas à transferência compulsória da propriedade, tendo em vista que o recorrente não conseguiu legalizá-lo por não saber o paradeiro dos promitentes vendedores, bem como do representante legal da pessoa jurídica S/A Mauá de Comércio indústria e Lavoura, proprietária registral do imóvel. (...). O apelante está no exercício da posse com FUNÇÃO SOCIAL há longos anos, tempo suficiente inclusive para ser declarada a aquisição da propriedade pela USUCAPIÃO. Assim sendo, exsurge o direito subjetivo de regularizar sua aquisição mediante a ADJUDICAÇÃO do imóvel em favor do apelante o bem imóvel. Existente o CONTRATO DE PROMESSA de compra e venda e de sua CESSÃO para o apelante, a situação jurídica assumida por eles nos contratos lhe imporia obrigação de fazer frente ao promitente adquirente ora apelante, caso estivesse presente, nos termos do art. 1.418 do Código Civil em vigor. Assim, forçar o requerente apelante a ajuizar a ação de USUCAPIÃO em tais circunstâncias seria um DESFAVOR aos ditames constitucionais, quando possui norma destinada a funcionalizar a propriedade, como se depreende do art. 5º, Inciso XXIII, da Constituição da Republica de 1988. Provimento ao recurso".
Fonte: Julio Martins