Com o advento do novo Código de Processo Civil (Lei nº13.105/2015), que entrou em vigor em 18 de março de 2016, há a possibilidade de as cotas condominiais serem cobradas por meio de ação de execução de título extrajudicial.

Isto porque, no artigo 784 do CPC, que estabelece o rol de títulos executivos extrajudiciais, foi incluído o inciso X, que prevê que: “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”. 

Primeiramente, cumpre destacar que os “títulos executivos extrajudiciais são documentos capazes de embasar uma execução, assim sendo, caso tenha em mãos um título dessa natureza, basta acionar o devedor através de uma execução forçada para receber o quando representado no título, sem a necessidade de ingressar com uma ação de conhecimento comum para apurar se realmente o autor tem ou não direito”.

Com efeito, com essa inovação trazida pela lei processual, basta que o condomínio edilício, em vias judiciais, ingresse com ação em face do condômino inadimplente, que será citado para pagar em três dias de acordo com o artigo 829:

Art. 829. O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação.

Caso não haja pagamento no prazo supramencionado, ocorrerá penhora de bens, nos termos do parágrafo 1º do mesmo dispositivo:

Art. 829 § 1º Do mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado. 

Importante destacar que é possível, inclusive, a penhora da própria unidade geradora do débito, pois a Lei nº 8009/1990 que trata da impenhorabilidade dos bens de família, em seu artigo 3º, inciso IV, excepciona a regra de impenhorabilidade quando as contribuições são devidas em função do próprio imóvel, que é o caso das taxas condominiais. 

Tais inovações apontam para uma celeridade processual, o que consequentemente garante ao condomínio edilício maior rapidez em reaver o crédito condominial decorrente das cotas inadimplidas. 

Além dos referidos benefícios, ainda ocorre o aumento da receita do condomínio, o que possibilita o pagamento das despesas com maior tranquilidade e permite a realização de melhorias no edifício. Ademais, promove a redução dos índices de inadimplência e reduz a necessidade de aumento de rateios para custear gastos que não conseguem ser arcados pela falta de fundos do condomínio. 

Para maiores informações de como ingressar com a ação, bem como para promover cobranças extrajudiciais, entre em contato conosco.

Mariana Rodrigues de Freitas 

Estagiária de Direito 

OAB/SP 223.868-E

Nieto e Oliveira


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