Pandemia: Como renegociar aluguel

Dra. Sheila Shimada aponta recursos jurídicos que permitem a revisão de valores de aluguel e o estabelecimento de acordos sobre condições de pagamento em tempos de COVID-19

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Com a economia retraída em tempos de pandemia da Covid-19, empresas avaliam como lidar com seus custos fixos mensais. Para a advogada Sheila Shimada, da Shimada Advocacia e Consultoria, a recomendação é priorizar os pagamentos essenciais para a operação do negócio e assumir que alguns contratos talvez não sejam honrados de imediato. 

Ela ressalta que os salários dos funcionários devem ser colocados no topo da lista, pois eles são vitais para adequar empresas à nova realidade.

Na sequência, a sugestão é renegociar contratos de aluguel e fornecedores, visto que há recursos jurídicos que permitem a revisão de valores e o estabelecimento de acordos sobre as condições de pagamento.   

“Para o aluguel, em geral a segunda maior despesa corporativa, existem questões jurídicas que protegem tanto locadores como locatários. O ideal é entrar em contato imediatamente com o locador e ter uma conversa franca, antes mesmo de entrar em cenário de inadimplência”, orienta Sheila Shimada. 

Entre os fornecedores, a especialista destaca que sejam colocados no topo da lista aqueles que são vitais para o funcionamento do negócio e também aqueles que darão o devido suporte técnico para atravessar esta fase com mais equilíbrio financeiro.

“Há muitos projetos de lei e normativas em tramitação e, assim que forem aprovados, favorecerão o equilíbrio dos custos empresariais durante esta crise, desde tributos a contratos”, complementa a advogada especialista em direito societário e empresarial.

Contratos de aluguel em shoppings centers e impacto no franchising

A locação de imóveis comerciais e residenciais é a única fonte de renda de muitas pessoas físicas, que também possuem contas a pagar. Por ser um investimento conservador, está inclusive entre as principais opções de pessoas idosas.

Com isso, a melhor saída é sempre o diálogo em busca de uma decisão que seja benéfica para ambas as partes. 

Entre as opções de espaço comerciais, os contratos de aluguéis em shoppings centers estão entre os que estão sendo mais renegociados nesta crise porque possuem maior dificuldade de gerar faturamento.

Sheila Shimada observa que alguns locatários já obtiveram liminares para reduzir e até interromper o pagamento durante o período em que não puderem abrir as portas. 

O setor de franchising, que esperava crescer seu faturamento em 8% em 2020, deve ser um dos que mais sentirá o fechamento destes centros comerciais: segundo dados divulgados pela Associação Brasileira de Franchising (ABF), os shoppings centers são responsáveis por quase 25% das lojas físicas de franquias.

As franquias também possuem forte presença em espaços comerciais em vias públicas, porém, como algumas oferecem serviços essenciais apresentam alternativas para gerarem faturamento, mesmo que parcial, por serviços delivery (entrega) ou take away (retirada).

Como renegociar contratos de aluguel

Para decidir como lidar com o pagamento do valor de aluguel neste momento a advogada Sheila Shimada sugere avaliar em primeiro lugar de que forma os efeitos da pandemia impossibilitam o cumprimento dessa obrigação e por quanto tempo.

Se for temporária ou houver uma noção de prazo,  um acordo pontual tende a ser mais fácil.

“Antecipar um acordo é sempre melhor do que se tornar inadimplente. Em caso de não haver uma previsão para regularizar os pagamentos, a renegociação é sempre o melhor caminho.

E todas as alterações devem ser aditadas em contrato e documentadas para que todos estejam juridicamente protegidos. Em caso de dúvidas, busque assessoria jurídica para definir a melhor estratégia e evitar futuros litígios”, alerta a especialista.

Para renegociar um contrato de aluguel, o ponto de partida é observar a data de assinatura do contrato.

Se o contrato já tiver três anos de vigência, a Lei de Locações (Lei Federal n 8.245/1991) expõe que todo locatário – assim como todo locador – tem direito à revisão do valor do aluguel, com base em valores de mercado. 

Para quem tem um contrato de aluguel mais recente ou o locador não está aberto a acordos extrajudiciais, há um projeto de lei que poderá amenizar o impacto do aluguel no orçamento da empresa. 

É o PL 1.179/2020, já aprovado no Senado em 13 de abril de 2020, que busca evitar abusos durante a revisão de contratos de aluguel em decorrência de inflação, variação cambial, desvalorização monetária ou similares.

Este projeto, que não faz distinção entre locações urbanas comerciais ou residenciais, também proíbe a concessão de liminares para a desocupação de imóveis em ações de despejo ajuizadas a partir de 20 de março de 2020. 

O PL atualmente aguarda aprovação na Câmara dos Deputados desde 13/04/2020.

Por outro lado, caso uma empresa opte por permanecer atuando em home office ou mesmo encerrar suas atividades, é possível rescindir o contrato de locação antes do término do prazo determinado.

Nesse caso, é prevista uma multa proporcional ao tempo descumprido do contrato (usualmente, três vezes o valor do aluguel mensal vigente à época).

Há também locações vigentes por prazo indeterminado que podem ser rescindidas a qualquer tempo, sem multa, mediante aviso prévio de 30 dias.

Outros projetos de Lei em tramitação

Há outros Projetos de Lei em tramitação no Congresso Nacional que, se aprovados, poderão facilitar as renegociações entre locadores e locatários.

“Os PLs se tornam necessários para regular a revisão de contratos de locação, evitando assim o Judiciário fique abarrotado de ações.

É essencial criar os parâmetros para nortear decisões judiciais e garantir que negociações sejam equilibradas para ambos os lados”, alerta a advogada Sheila Shimada.

Conheça a seguir os Projetos de Lei em tramitação:

– PL 936/2020 – Afasta a possibilidade de rescisão por falta de pagamento de aluguel e demais encargos locatícios bem como a propositura de ações de despejo durante o período de pandemia.

Estabelece um desconto de 50% sobre o valor de aluguel e encargos locatícios e permite que valor deve seja pago, posteriormente, em 12 parcelas após o restabelecimento da normalidade.

– PL 957/2020 – Prevê um desconto de 70% no valor dos aluguéis dos contratos de locação de imóveis em centros comerciais, durante o período de isolamento social e até dois meses após o seu término.

Além disso, veta o reajustamento de valores até 31 de dezembro de 2021, proíbe a cobrança de 13º e 14º aluguéis em locações de centros comerciais e impossibilita a cobrança de multas e juros sobre contas em atrasos durante a pandemia. 

– PL 1.112/2020 – Também suspende o cumprimento de mandados de despejo de imóveis residenciais por falta de pagamento de aluguel ou condomínio, mas tem foco em vetar mandados de reintegração de posse de apart-hotéis, hotéis-residência e similares, utilizados para fins de moradia, enquanto durarem as medidas de isolamento.

Afasta a incidência de multa, juros ou correção monetária durante esse período de suspensão. Fixa ainda um desconto de 30% no aluguel residencial em contratos mensais de até R$5 mil, quando o locatário residir no imóvel e mantiver uma renda inferior a R$10 mil.

SHIMADA ADVOCACIA E CONSULTORIA é um escritório de advocacia exclusivo e inovador, especialista em direito empresarial, com foco no direito societário.