Qual é a multa por sair antes do término do contrato de aluguel?

Quando alugamos um imóvel temos a expectativa que tudo dará certo no decorrer do contrato. Porém, infelizmente, não é sempre assim. Vários imprevistos surgem no nosso cotidiano e, frequentemente, tornam a permanência no local insustentável.

A maioria dos contratos de locação são feitos por prazo determinado. Se o inquilino resolve entregar o imóvel antes do final desse prazo, gera uma multa, que chamamos de multa compensatória. Como o nome já diz, ela serve para compensar o locador pela quebra do contrato pelo locatário.

O que diz a Lei?

Como já foi dito, só haverá multa se o contrato for por prazo determinado. Ou seja, não há incidência de multa no contrato de prazo indeterminado, justamente por não haver a quebra de expectativa do locador que ele terá o imóvel ocupado por X meses.

As práticas mais comuns no mercado são:

- Contrato de 30 meses;

- Contrato de 12 meses.

Para os dois casos, a Lei de Locação NÃO estabelece um valor específico de multa. A única observação feita é que ela deve ser calculada de acordo com o tempo de cumprimento do contrato. Dessa forma, quanto mais tempo você fica no imóvel, menor é o montante a ser pago.

Como calcular multa por rescisão antecipada do contrato de locação?

Então, o que prevalece é sempre o que está no contrato. Novamente, as práticas mais comuns no mercado são:

- Pagamento de 3 meses do valor do aluguel;

- Isenção de multa compensatória após o 12º mês de aluguel.

Geralmente, é uma ou outra opção, mas nada impede que o contrato estabeleça as duas formas juntas, ou seja, se você sai do imóvel antes dos 12 meses, paga a multa, se depois de 12 meses, fica isento, ok?

Vamos a um exemplo:

Marcelo alugou um imóvel por 30 meses, a R$1.000,00 por mês e a multa prevista no contrato é de 3 meses de aluguel, ou seja, R$3.000,00. Se ele desistir no vigésimo mês, quanto ele terá que pagar?

Devemos, nesse caso, calcular qual o valor por mês da multa: R$3.000,00 dividido por 30 meses é igual a R$100,00. Se ainda faltam 10 meses para o final do contrato, ele deve pagar R$1.000,00 de multa.

Em resumo...

O contrato pode estabelecer qualquer valor de multa, desde de que:

- A medida que ele é cumprido o valor diminui;

- O valor não seja maior que a obrigação total, ou seja, não pode haver uma multa com um valor maior do que você teria que pagar se permanecesse no imóvel.

Existe alguma hipótese de isenção do pagamento da multa nos contratos de locação?

Sim. A Lei 8.245/1991, conhecida como a Lei de Locações, estabelece apenas uma hipótese, que é quando o inquilino é transferido pelo empregador para prestar serviços em local diferente do imóvel. Mas para ter direito à isenção, você deve notificar o locador, por escrito, com no mínimo, 30 dias de antecedência.

O que fazer quando o contrato estabelece uma multa muito alta?

O valor alto, por si só, não é motivo para a anulação da cláusula. Os Tribunais anulam a cláusula quando essa desrespeita a redução do valor à medida que o contrato é cumprido.

Se é esse o seu caso, sempre é válido, como trazemos em todos os artigos publicados aqui, que você NEGOCIE! Porém, se não for resolvido, é importante que você procure um Advogado especialista em Direito Imobiliário para te ajudar a resolver a questão no Judiciário, para que um Juiz estabeleça um valor que respeite as regras legais e contratuais.

Conteúdo por Laís Gonçalves de CarvalhoAdvocacia Imobiliária