Nos últimos dias observamos uma série de posts falando sobre o uso do aplicativo Airbnb. Trata-se de um aplicativo para compartilhar acomodações ou quarto por diárias a serem definidas pelo proprietário do espaço.

Entenda o caso:

Um condomínio residencial em Porto Alegre entrou com uma ação contra a proprietária de 2 apartamentos em razão da mesma oferecer os quartos através do aplicativo. O condomínio alega que o serviço prestado se equipara a um serviço de hotelaria que é vedado pela convenção do mesmo.

Em segunda instância o condomínio obteve êxito da decisão e o advogado da proprietária apresentou Recurso Especial, recurso este que seria julgado pela 4ª Turma do STJ no último dia 10 porém, o ministro Raul Araújo pediu vistas e o recurso agora não tem prazo para ser julgado.

Antes de partimos para a análise do caso, vamos entender um pouco sobre o que é Direito de Propriedade?

Direito de Propriedade:

O Código Civil não define a propriedade, mas sim o proprietário. Sendo este, de acordo com o art. 1228 do CC:Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Entende-se que a PROPRIEDADE é um Direito Real por excelência, pois dela emanam outros direitos.

Segundo Silvio Rodrigues, a propriedade, desde os primórdios da história, é inerente ao ser humano como condição de sua existência e pressuposto de sua liberdade. E embora diversos regimes tentassem atenua-la ou até extirpa-la, nenhum teve êxito. Reforçando assim a sua teoria da natureza humana do domínio.

Agora vamos analisar o caso:

O ministro Luís Felipe Salomão foi o único a proferir seu voto, o mesmo afirmou que considera “ilícita a prática de privar o condômino do regular exercício do direito de propriedade, em sua vertente de exploração econômica”, entendeu que a decisão da 2ª Instância merece ser modificada.

Após a grande repercussão do caso surgiram 3 (três) teorias sobre a utilização do aplicativo.

A PRIMEIRA TEORIA é que o uso do aplicativo se equipara aos termos de Locação por temporada da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

O embasamento dessa teoria é que a mesma se equipara a locação pois o contrato seria de menos de 90 dias, neste caso sendo viável a aplicação da Lei do inquilinato. Por outro lado, para que se aplique a lei do inquilinato a locação teria que se equiparar a uma residência, e neste caso não se equipara.

A SEGUNDA TEORIA é a que se a aplicaria ao caso os termos da Hotelaria. Se baseando no o art. 23 da lei 11.771/08, essa teoria seria a mais adequada pois é utilizado no aplicativo a cobrança diária.

Porém, em contrapartida seria necessário que o estabelecimento fosse destinado exclusivamente para este fim (o que não ocorre por ser tratar de um condomínio residencial), além da necessidade de disponibilizar serviços de hospedagem (que não eram fornecidos no caso em questão).Art. 23. Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.

A TERCEIRA TEORIA é de uma Advogada da baiana chamada Gabriela Macêdo, que abordou a questão da Tecnologia disruptiva (utilizado no caso do uso do aplicativo Uber), e da necessidade da criação de uma lei especifica para tal questão.

Segundo esta teoria, enquanto não houver a criação de lei especifica não seria possível a proibição, salvo regulamento interno do Condomínio.

O condomínio então poderia, através de votação em Convenção Coletiva, realizar a proibição do uso do aplicativo no prédio. Ou, o mesmo poderia impor regras a serem seguidas no caso do uso do aplicativo (nesse caso seria necessário apenas uma assembleia).

Mas a quem essa decisão afetará?

Essa decisão será aplicada apenas para o caso em questão. Porem servirá como precedente para futuras ações ajuizadas sobre o tema.

Agora você irá me perguntar: Mas Carol, qual foi a decisão da 4ª Turma?

Então… como falei no início, o ministro Raul Araújo pediu vistas e o recurso agora não tem prazo para ser julgado.

E você? Qual Teoria acha que deveria ser aplicada no caso em questão? Você teria uma quarta teoria?

Fonte: Mariana GonçalvesAdvogada – Direito Imobiliário